Ważne informacje: kto przygotowuje serwis i jak czytać memorandum

Portfele Nieruchomości to publiczny serwis informacyjny o transakcjach, w których przedmiotem sprzedaży jest kilka nieruchomości naraz, spółka będąca właścicielem nieruchomości albo nieruchomość sprzedawana z najmem zwrotnym. Pokazujemy, ile przy danej strukturze płaci i czym ryzykuje każda ze stron, a piszemy dla kupujących, sprzedających i ich doradców.

Pieczątka „Poufne” i numer egzemplarza to oprawa graficzna

Pieczątka „Poufne” nad każdą stroną nie oznacza tajemnicy: cała treść serwisu jest jawna, dostępna bez logowania i bez podpisywania jakiejkolwiek umowy. Serwis przejął układ memorandum informacyjnego, dokumentu, w którym sprzedający przedstawia inwestorom przedmiot transakcji, bo ten układ dobrze porządkuje temat: rozdziały, numerowane sekcje, tabele, załącznik i indeks data roomu.

• „Wydanie publiczne” obok pieczątki mówi wprost, że to egzemplarz dla każdego czytelnika. Serwis nie zawiera tajemnic przedsiębiorstwa żadnej firmy i nie jest memorandum żadnej rzeczywistej transakcji.
• Numer egzemplarza to stały numer strony w spisie treści serwisu: 00 ma strona główna, 01–05 rozdziały, 06 Załącznik A, 07 spis opracowań, a kolejne numery opracowania, definicje i strony stałe. Nie identyfikuje czytelnika ani jego wizyty.
• Wersja to data ostatniej zmiany treści strony. Na wydruku stoi w stopce razem z numerem egzemplarza.

Serwis nie przedstawia aktywów na sprzedaż i nie jest ofertą ani zaproszeniem do rokowań.

Redakcja i wydawca

Teksty przygotowuje i sprawdza Redakcja Portfeli Nieruchomości. Wydawcą i usługodawcą serwisu jest GREAT IDEAS sp. z o.o., ul. Nowy Świat 33/13, 00-029 Warszawa, wpisana do rejestru przedsiębiorców KRS prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy KRS pod numerem 0000534818, NIP 7010452606, REGON 360311497, kapitał zakładowy 150 000 zł, wpłacony w całości.

Nie wymyślamy ekspertów, opinii ani historii z praktyki. Konkretną transakcję opisujemy tylko wtedy, gdy ujawnił ją publiczny dokument z datą, np. raport bieżący spółki giełdowej albo decyzja Prezesa UOKiK, i ograniczamy się do faktów z tego dokumentu. Rachunki na liczbach dobranych przez redakcję mają podpis „Przykład (liczby umowne)” i nie opisują żadnej transakcji. Podpis autora pojawi się przy tekście wyłącznie wtedy, gdy przygotuje go albo sprawdzi konkretna osoba i zgodzi się na ujawnienie nazwiska.

Zakres serwisu

• Rozdziały 1–3 opisują portfele, spółki z nieruchomością oraz sale and leaseback. Każdy ma te same części: kupujący i sprzedający, źródła dochodu i wycena, badanie przed zakupem, finansowanie, przepisy i podatki oraz sprzedaż bez rozgłosu.
• Rozdział 4, Data room: indeks 63 dokumentów w dziesięciu folderach, z oznaczeniem struktur, których dotyczy każda pozycja, przygotowany do druku.
• Rozdział 5, Transakcje: struktury transakcji, jej przebieg od pierwszego kontaktu stron do rozliczenia ceny oraz tabele danych o rynku inwestycyjnym, koszcie pieniądza i leasingu nieruchomości.
• Załącznik A: porównanie kosztów asset deal i share deal dla kupującego i sprzedającego. Wzory, stawki i ograniczenia rachunku opisuje strona Założenia i metoda.
• Opracowania o sprawach, które wracają w wielu transakcjach, oraz definicje pojęć używanych w rozdziałach.

Pojedynczy biurowiec, magazyn albo sklep z najemcą pojawia się tu tylko jako część portfela, majątek spółki albo przedmiot leasebacku.

Źródła danych

Każdą liczbę rynkową albo urzędową opatrujemy przypisem z nazwą źródła i datą stanu, a dane bierzemy od tych, którzy je wytwarzają:

• prawo: ustawy i rozporządzenia z Internetowego Systemu Aktów Prawnych, cytowane z artykułem i adresem publikacyjnym (rok i pozycja Dz.U.), a standardy rachunkowości, np. MSSF 16, w wersji przyjętej w Unii Europejskiej, z serwisu EUR-Lex;
• stanowiska organów podatkowych: objaśnienia Ministra Finansów i interpretacje indywidualne; interpretację podajemy z sygnaturą i datą jako rozstrzygnięcie sprawy jednego wnioskodawcy, a nie jako przepis;
• koszt pieniądza: stopy procentowe NBP, WIBOR, POLSTR i WIRON publikowane przez GPW Benchmark oraz EURIBOR według danych EMMI;
• stopy kapitalizacji i rynek inwestycyjny: kwartalna informacja NBP o rynku nieruchomości i publiczne raporty firm doradczych; firmy te liczą wolumen transakcji na różnych bazach, więc zawsze piszemy, czyje to dane i za jaki okres, i nie uśredniamy ich;
• leasing nieruchomości: dane Związku Polskiego Leasingu od firm, które je przekazały;
• transakcje i zgody: raporty bieżące spółek giełdowych, decyzje i sprawozdania UOKiK oraz sprawozdanie MSWiA z nabywania nieruchomości przez cudzoziemców;
• dokumenty do data roomu: rejestry publiczne, takie jak KRS, Centralny Rejestr Beneficjentów Rzeczywistych, księgi wieczyste i Krajowy Rejestr Zadłużonych.

Wynik własnego rachunku podpisujemy jako obliczenie redakcji i pokazujemy jego wzór. Jeśli publiczne źródło danej liczby nie istnieje, jak przy premii portfelowej albo pokryciu czynszu w polskich leasebackach, piszemy to otwarcie i niczego nie szacujemy.

Aktualizacje i poprawki

Data wersji stoi w metryczce strony i w pasku nad nią. Tabele rozdziału 5 odświeżamy w rytmie źródeł: koszt pieniądza co miesiąc, stopy kapitalizacji i leasing nieruchomości co kwartał, rynek inwestycyjny co pół roku. Tekst o przepisach zmieniamy najpóźniej w dniu, w którym zmiana zaczyna obowiązywać; gdy nowe przepisy są już ogłoszone, opisujemy oba stany i datę przejścia.

Jeśli znajdziesz pomyłkę, napisz na biuro@greatideas.pl albo w formularzu „Pytania i korespondencja” zaznacz sprawę „Pytanie o treść serwisu”. Sprawdzamy zgłoszenie u źródła, poprawiamy stronę i zmieniamy jej datę wersji. Jak postępujemy z danymi z formularza, wyjaśnia strona Ochrona danych.

Zastrzeżenia

• Serwis ma charakter informacyjny: nie jest ofertą, rekomendacją inwestycyjną ani poradą prawną, podatkową lub inwestycyjną.
• Przepisy i podatki opisujemy ogólnie. To, czy konkretna sprzedaż jest dostawą nieruchomości, czy zbyciem przedsiębiorstwa albo jego zorganizowanej części, rozstrzygnij z doradcą podatkowym albo we wniosku o interpretację indywidualną.
• Załącznik A liczy wynik na założeniach wpisanych przez użytkownika i nie jest wyceną ani opinią podatkową. Wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym.
• Indeks data roomu porządkuje dokumenty, ale nie zastępuje badania, które prowadzą prawnicy, doradcy podatkowi i doradcy techniczni stron.
• Za treść stron zewnętrznych, do których odsyłamy, odpowiadają ich wydawcy.