Opracowanie: 4 z 4
Wersja: 6 października 2026
Egz. nr: 11
Klauzula: materiał informacyjny, wydanie publiczne

Finansowanie nabycia portfela i spółki: LTV, DSCR, kowenanty, hipoteka łączna

Jak bank finansuje zakup portfela albo udziałów spółki: LTV według Rekomendacji S, DSCR i kowenanty z raportów spółek, hipoteka łączna i zwolnienie aktywa.

Spis treści opracowania

Zakup portfela albo spółki bank finansuje kredytem zabezpieczonym hipotekami na nieruchomościach, także hipoteką łączną na kilku z nich, i zastawami na udziałach spółek, a o kwocie kredytu decydują LTV, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, i DSCR, czyli to, ile razy dochód z najmu pokrywa raty i odsetki. Te same wskaźniki wracają w umowie jako kowenanty sprawdzane przez cały okres kredytu, a sprzedawane aktywo bank zwalnia z hipoteki tylko na warunkach z umowy kredytu.

Limit LTV przy udzieleniu kredytu wynika z Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), a minimalne poziomy pozostałych wskaźników ustala umowa. Niżej: jak bank je liczy, co pokazują raporty spółek i co dzieje się z zabezpieczeniem przy sprzedaży części portfela.

Jak bank liczy LTV i jaki limit stawia KNF

LTV to kredyt podzielony przez wartość nieruchomości, a przy kilku nieruchomościach i kredycie konsorcjalnym łączny kredyt podzielony przez łączną wartość (zalecenie ERRS/2019/3). Rekomendacja S ogranicza LTV kredytu zabezpieczonego na nieruchomości komercyjnej w dniu udzielenia do 75%, a do 80% wtedy, gdy nadwyżkę ponad 75% zabezpieczono dodatkowo, np. ubezpieczeniem, blokadą środków albo zastawem na obligacjach Skarbu Państwa (rek. 15.7).

Źródło: KNF, Rekomendacja S po zmianach z 2023 r., rek. 15.7–15.8 i 23.7, stan na 3 października 2026.

Nieruchomości przychodowe i pozostałe. Rekomendacja dzieli nieruchomości komercyjne na przychodowe, które przynoszą dochód z czynszu albo sprzedaży, i pozostałe, służące działalności kredytobiorcy. Dla pozostałych limit z rek. 15.7 nie jest obowiązkowy (rek. 15.8), ale bank nie może pozornie określać przeznaczenia nieruchomości. Z tych definicji wynika, że zakład użytkowany przez właściciela jest nieruchomością pozostałą, a po sale and leaseback staje się dla inwestora, który go kupił, nieruchomością przychodową z limitem LTV.
Ocena spłaty i raportowanie. Przy nieruchomościach komercyjnych bank ostrożnie ocenia możliwość spłaty, w szczególności plan finansowy inwestycji, i zachowuje ostrożność przy niestandardowym harmonogramie spłat (rek. 8.19). Bank, który ma co najmniej 2% takich ekspozycji sektora, raportuje LTV i jakość tego portfela co najmniej co kwartał, a przy przekroczeniu limitów albo przeciętnym bieżącym LTV powyżej 80% co miesiąc (rek. 23.7).
Wagi kapitałowe. Od 1 stycznia 2025 r. kredyt, którego spłata zależy w znacznym stopniu od przepływów z nieruchomości, ma wagę ryzyka 70% przy relacji ekspozycji do wartości do 60%, 90% przy relacji do 80% i 110% powyżej (art. 126 ust. 2 rozporządzenia CRR w brzmieniu rozporządzenia (UE) 2024/1623). To progi wymogów kapitałowych banku, a nie limity udzielenia kredytu.
Wycena dla banku. Rzeczoznawca wskazuje w niej obszary ryzyka, które mogą w przyszłości wpłynąć na wartość, i okoliczności ograniczające przydatność nieruchomości jako zabezpieczenia (§ 54 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości).

Źródło: Rozporządzenie (UE) 2024/1623 (CRR3), art. 126, stan na 3 października 2026.

Uwaga prawna Fragment opisuje przepisy w ogólnym ujęciu i nie jest poradą prawną ani podatkową. Kwalifikację transakcji i jej skutki dla konkretnej struktury potwierdź z doradcą podatkowym albo prawnikiem przed podpisaniem dokumentów.

DSCR, ICR i debt yield: pokrycie długu dochodem z najmu

DSCR dzieli roczny dochód netto nieruchomości przez to, co kredytobiorca płaci bankowi w roku, czyli odsetki i raty kapitału, a ICR bierze pod uwagę tylko odsetki (zalecenie ERRS/2019/3). Minimalne poziomy ustala umowa kredytu: Globalworth podaje w raporcie za 2025 r., że w jego kredytach zabezpieczonych DSCR nie może spaść poniżej 120%, a prognozowany ICR, liczony przy dwóch nieruchomościach, poniżej 140%; debt yield, czyli prognozowany NOI z 12 miesięcy w relacji do salda kredytu, musi wynosić co najmniej 5%.

Globalworth testuje te wskaźniki w spółkach celowych, raz w roku, co pół roku albo co kwartał, zależnie od umowy. Dopuszczalne LTV brutto wynosi w jego kredytach od 45% do 83%, a w opisie zarządzania długiem spółka podaje dla DSCR i ICR z umów przedział od 120% do 250%; LTV całej grupy wynosiło 37,0% przy celu poniżej 40%.

Źródło: Globalworth, raport roczny za 2025 r. (nota 14 i przegląd finansowy), stan na 31 grudnia 2025.

Źródło: ERRS, zalecenie 2019/3: definicje wskaźników dla nieruchomości komercyjnych, stan na 3 października 2026.

Oprocentowanie 5,3% wzięto z modelu NBP dla nowego biurowca klasy A (II kw. 2026 r.); pozostałe liczby i spłata proporcjonalna do wartości są założeniami przykładu, a nie praktyką rynkową. Przy takiej spłacie LTV się nie zmienia, ale pokrycie długu zależy od tego, które aktywo wychodzi: sprzedaż nieruchomości o najwyższej stopie dochodu obniża DSCR reszty portfela, a sprzedaż tej o najniższej go podnosi. Kupujący portfel albo jego część liczy więc wskaźniki pozostałych aktywów, zanim uzgodni z bankiem warunki zwolnienia.

Źródło: NBP, kwartalna informacja o rynku nieruchomości, II kw. 2026, tab. 11, stan na II kw. 2026.

Kowenanty i zabezpieczenia w kredycie portfelowym

Kredyt portfelowy wiąże nieruchomości wspólnym długiem i wspólnymi zabezpieczeniami. Dziesięć spółek celowych Cavatina Holding podpisało w 2025 r. jedną umowę kredytu z trzema bankami, Erste Group Bank, LBBW i Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien; każda spółka odpowiada za cały dług, a naruszenie wskaźnika LTV, DSCR albo WAULT jest przypadkiem naruszenia umowy, podobnie jak, z wyjątkami, zmiana kontroli nad kredytobiorcą.

Przeznaczenie i spłata. Z kredytu do 270 mln € przeznaczono 237,5 mln € i 12,5 mln zł na spłatę dotychczasowego zadłużenia budynków; raty są kwartalne od 31 grudnia 2025 r., a ostateczna spłata przypada do 31 grudnia 2030 r.
Oprocentowanie. EURIBOR 3M plus marża, z obowiązkiem zabezpieczenia stopy procentowej.
Uruchomienie. Banki wypłacają środki po ustanowieniu zabezpieczeń, potwierdzeniu kowenantów i wycenie każdej nieruchomości.
Zabezpieczenia. Przelew wierzytelności z polis, umów najmu, umów budowlanych z gwarancjami i umów o zarządzanie; zastawy na rachunkach; zastawy finansowe, rejestrowe i zwykłe na udziałach kredytobiorców, ustanowione przez spółkę matkę; zastaw na zbiorze rzeczy i praw; podporządkowanie pożyczek grupy; hipoteki do 150% kwoty kredytu.

Poziomów kowenantów raport nie podaje. Inny układ pokazuje EPP: kredyt 323,9 mln € na refinansowanie czterech centrów handlowych udzielony przez Santander Bank Polska, Erste Group i Helaba ma 5 lat i spłatę balonową, bez amortyzacji w okresie kredytu.

Źródło: Cavatina Holding S.A., raport ESPI nr 34/2025 o umowie kredytowej spółek zależnych, stan na 23 września 2025.

Źródło: EPP, komunikat o refinansowaniu czterech centrów handlowych, stan na 9 kwietnia 2026.

Hipoteka łączna i zwolnienie aktywa przy sprzedaży

Przy hipotece łącznej jeden dług obciąża kilka nieruchomości, a bank może dochodzić zapłaty w całości albo w części z każdej z nich, z kilku albo ze wszystkich naraz i według własnego uznania rozłożyć hipotekę na poszczególne nieruchomości (art. 76 ust. 2–3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Hipoteka idzie za nieruchomością także po zmianie właściciela (art. 65 ust. 1), więc sprzedaż jednego aktywa z portfela wymaga zgody banku na jego zwolnienie i wykreślenie hipoteki.

Warunki zwolnienia. Kwotę spłaty i sprawdzenie wskaźników po sprzedaży określa umowa kredytu; raporty Cavatina Holding, Globalworth i komunikat EPP ich nie ujawniają. Sprzedający ustala je z bankiem przed wysłaniem oferty, a kupujący żąda promesy zwolnienia; w indeksie data roomu sygnałem ostrzegawczym jest hipoteka łączna na aktywach spoza transakcji bez takiej promesy i cesja czynszów na bank bez jego zgody na zwolnienie przy zamknięciu.
Kilku kredytodawców. Gdy to samo przedsięwzięcie finansuje kilku wierzycieli, hipotekę ustanawia się z udziałem administratora hipoteki (art. 68²). Przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na inny bank wymaga wpisu w księdze, a samej hipoteki nie da się przenieść bez wierzytelności (art. 79 ust. 1–2), co ma znaczenie przy refinansowaniu.
Koszt hipoteki. Ustanowienie hipoteki zabezpieczającej istniejącą wierzytelność podlega PCC w wysokości 0,1% jej kwoty, a hipoteki o wysokości nieustalonej 19 zł; podatek płaci składający oświadczenie (art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o PCC).
Przejęcie kredytu przy zakupie nieruchomości. Gdy kupujący przejmuje dług sprzedającego zamiast go spłacić, umowa o przejęcie długu i zgoda wierzyciela wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 519 i 522 Kodeksu cywilnego), a poręczenia i hipoteki ustanowione przez osoby trzecie wygasają, chyba że zabezpieczający zgodzi się na ich dalsze trwanie (art. 525).

Kredyt spółki przy zakupie udziałów

W share deal kredyt spółki celowej zostaje w spółce, więc kupujący czyta w jej umowie kredytu klauzulę zmiany kontroli, klauzulę wzajemnego wypowiedzenia (cross-default) i zakaz zbywania aktywów, a potem uzgadnia z bankiem zgodę na transakcję albo spłatę przy zamknięciu. Zastawy na udziałach widać w rejestrze zastawów, który jest jawny, a od dnia wpisu nikt nie może zasłaniać się nieznajomością danych z rejestru (art. 37–38 ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów).

Przy finansowaniu długiem w spółce kupujący liczy też limit kosztów finansowania dłużnego w CIT: koszty powyżej wyższej z dwóch kwot, 3 000 000 zł albo 30% podatkowej EBITDA, nie są kosztem podatkowym (art. 15c ust. 1 ustawy o CIT). Porównanie kosztów zakupu udziałów i nieruchomości daje Załącznik A, a ryzyka przejmowane ze spółką opisuje rozdział 2.

Koszt długu i dane NBP o kredytach

Koszt kredytu to stopa bazowa i marża banku: 2 października 2026 r. EURIBOR 3M wynosił 2,598%, WIBOR 3M 3,85%, a POLSTR 3,533%. Według oczekiwania KNF umowy kredytowe zawierane od 1 stycznia 2027 r. nie powinny już odwoływać się do WIBOR, który ma być publikowany do 31 grudnia 2036 r.; jego następcą w reformie wskaźników jest POLSTR, a nie WIRON.

Źródło: GPW Benchmark (WIBOR, POLSTR) i Deutsche Bundesbank (EURIBOR, dane EMMI), stan na 2 października 2026.

Źródło: KNF o harmonogramie wygaszania WIBOR (komunikat majowy), stan na 18 maja 2026.

Według NBP 41% kredytów przedsiębiorstw zabezpieczonych na nieruchomościach komercyjnych, wartych łącznie ok. 163 mld zł, jest w euro. Kredyty na nabycie lub budowę takich nieruchomości rosły w ostatnim roku najszybciej w handlu, a pogorszenie jakości NBP odnotowuje tylko w biurach. Kwoty segmentów NBP podaje z dokładnością do 0,1 mld zł, a ich suma nie zgadza się z łączną kwotą z tej samej informacji: 21,3 + 14,3 + 14,3 + 18,8 = 68,7 mld zł wobec 67,8 mld zł, a rok wcześniej 60,2 wobec 59,3 mld zł (obliczenie redakcji). W tabeli przytaczamy obie wielkości za NBP.

Kredyty banków na nabycie lub budowę nieruchomości komercyjnych (FINREP)

Segment	Kredyty, mld zł, II kw. 2026	Rok wcześniej	Kredyty zagrożone (faza 3), II kw. 2026	Rok wcześniej
Handlowe (faza 3: handel i usługi)	21,3	16,3	7,1%	10,6%
Biurowe	14,3	14,3	5,5%	4,3%
Magazynowe i przemysłowe	14,3	12,9	2,2%	2,4%
Inne	18,8	16,7	6,8%	7,7%
Razem według NBP	67,8	59,3	b.d.	b.d.

Źródło: NBP, kwartalna informacja o rynku nieruchomości, II kw. 2026, s. 7–8, stan na II kw. 2026.